Stav a vývoj trhu s nemovitostmi v Brně a okolí v roce 2024

Oživení poptávky

Rok 2024 byl na realitním trhu obecně ve znamení postupného oživení poptávky. Díky snížení sazeb ČNB docházelo po celý rok k postupnému snižování úrokových sazeb na hypotečním trhu. Oživení bylo výraznější a rychlejší na trhu s byty. Ty bývají po každé krizi první komoditou na realitním trhu, kde jde vidět budoucí trend – byty jsou totiž levnější než domy a poptávka je zde proto obecně více citlivější na očekávání trhu. Také u domů bylo patrné oživení poptávky zejména od května 2024, kdy se během léta přidávali noví zájemci o koupi, kteří sondovali stav trhu. Všechny hnalo očekávání, že úrokové sazby klesnou koncem léta/počátkem podzimu na dohled 4%. Přestože ČNB pokračovala se snížením svých sazeb na každém měnově-politickém zasedání (vyjma posledního v prosinci 2024), banky se se snižováním úroků o hypoték zadrhly. Začátkem podzimu se tak lepší sazby u nových hypoték pohybovaly kolem 5% (u 3letých fixů), většinou výrazněji nad. Do konce roku pak lepší sazby reálně klesly k 4,8%. To mělo za následek, že podzim byl ve znamení snížení silné letní poptávky po bydlení.

Na straně nabídky došlo rovněž jejímu oživení a na trh přišlo na rozdíl od předešlých 2 let výrazně více nemovitostí. Celkový počet nabídek se ale díky vyšším prodejům výrazně nezvyšoval.

Jaký byl vývoj cen u bytů v roce 2024?

Vývoj u cen bytů v Brně a okolí navázal na růst z konce roku 2023, kdy období podzim 2023 byl obdobím obratu ve vývoji cen nemovitostí. Ceny bytů tak během jarních měsíců vzrostly oproti létu 2023 o 10 % a růst cen pokračoval až do podzimu 2024, kdy ceny přidaly až  10 % oproti cenám v létě 2023. Ceny bytů tak byly na podzim 2024 v průměry o 15 až 20 % vyšší než v létě 2023. V místech, kde byl nedostatek bytů, tak bylo zvýšení ceny vyšší než v lokalitách, kde bylo v nabídce přece jen větší množství bytů.

Jaký byl vývoj cen u domů a pozemků v roce 2024 na jižní Moravě?

Trh s domy a pozemky na jižní Moravě byl charakteristický sice zvýšenou poptávkou, ale velká část poptávajících mapovala trh v očekávání snížení sazeb u hypoték. Zvýšená poptávka se tak nepřetavila do tak razantního zvýšení cen jaké bylo u bytů. Dá se říci, že zatímco u bytů hraje očekávání trhu výraznou roli, tak zájemci o koupi domů a pozemků se orientují podle skutečného vývoje na trhu hypoték. Přeci jen si kupující domů půjčují vyšší částky na koupi svých nemovitostí než je to u bytů. Zájemci o koupi domu tak vlastně počítají každou korunu dvakrát. Na trhu s domy a pozemky se tak dále vyčkávalo na snížení inzertních cen a kupovali se spíše kvalitnější a opravené domy, do kterých nemuseli kupci dále a více investovat. Celkově tak ceny domů mírně rostly v jednotkách procent v závislosti na typu a lokalitě domu. Ceny starších domů vyžadující kompletní rekonstrukci stagnovaly. U pozemků se dá mluvit o stagnaci cen. Jelikož pozemků k prodeji je obecně málo, platí, že kupec se většinou vždy našel, ale prodej nebyl tak rychlý.

Odhad vývoje v roce 2025

Reálně není důvod, aby došlo k výraznější změně na trhu s nemovitostmi. Poptávka  i nabídka ožívá a potenciální zájemci čekají na snížení sazeb. Obecně se očekává růst cen. Vše bude ale záviset bezprostředně na vývoji úrokových sazeb u hypoték. Bude-li cena hypoték stagnovat nebo půjde jen velmi mírně dolů, bude pokračovat trend mírného převisu poptávky nad nabídkou. Ceny tak budou stagnovat nebo mírně a zejména selektivně růst. Půjdou-li hypotéky zásadněji dolů, tedy pod 4% a dále, dá se předpokládat překotnější vývoj cen a u některých segmentů vznik až davové psychózy. Jsou zde však i rizika, a tím je ekonomický vývoj, který je s ohledem na možné zvýšení nezaměstnanosti a problémy automotivu a průmyslu obecně a na něj navázané části hospodářství do jisté míry nepředvídatelný.