Jak danit nemovitost, kterou prodáváte a předtím jste ji nabyli darováním nebo děděním?

Stav rok 2024

V článcích v předešlých 2 blozích jsem psal, jak je to s daněmi při darování a dědění nemovitosti. V praxi se ale velmi často setkávám s případy, kdy právě takto získaný majetek nový majitel prodává.

Existují 3 možnosti jak neplatit daně.

Možnost 1: Pokud jste v nemovitosti 2 roky před prodejem bydleli Vy nebo dárce nebo zůstavitel  (ten, po kterém jste majetek zdědili)

U nabytí majetku darem

Nejjednodušší to je, pokud jste v nemovitostech měli bydliště 2 roky před datem prodeje. Nemusí se jednat o trvalé bydliště, ale o bydlení, které můžete finančnímu úřadu v případě nejasností prokázat. V takovém případě neplatíte žádnou daň a můžete být klidní.

U nabytí majetku děděním

U nabytí majetku děděním je situace ještě jednodušší. Zde se sčítá doba, po kterou jste měli v nemovitosti bydliště Vy a/nebo zůstavitel (ten, po kterém jste majetek zdědili). Tedy např. bydlela-li maminka v bytě, po které jste byt zdědili více než 2 roky, pak můžete byt prodat bez nutnosti platit daň z příjmu. Pokud v bytě maminka bydlela rok a následně i Vy také rok, pak rovněž nemusíte platit žádnou daň z příjmu při prodeji nemovitosti nabytou předtím dědictvím.

Možnost 2: Pokud jste v nemovitosti neměli Vy nebo zůstavitel bydliště

U nabytí majetku darem

Zde platí tzv. „časový test“.  Od placení daně z příjmu jste osvobozeni, pokud jste ji minimálně 10  let  vlastnili, respektive u nemovitostí nabytých před 1.1.2021 je tato lhůta 5 let. Časový test začíná běžet od začátku okamžikem nabytí darem.

U nabytí majetku děděním

V případě, že jste nemovitost získali děděním, tak do časového testu 5 let (nemovitost nabytý před 1.1.2021) nebo 10 let  (nemovitost nabytá po 31.12.2020) se započítává nejen doba, po kterou jste vlastnili nemovitost Vy, ale i doba, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel (ten, po kterém jste majetek zdědili). Např. pokud jste zdědili pozemek v roce 2021, který vlastnil zůstavitel  8 let, tak jste ho mohli prodat bez nutnosti příjem danit po 2 let od nabytí pozemku.

Možnost 3: Pokud  jste v nemovitosti aspoň krátce bydleli a zároveň si pořizujete novou nemovitost určenou k bydlení

Pokud nesplňujete časové testy ohledně délky vlastnictví nemovitosti nebo délky bydlení v nemovitosti, je další legální možností, jak se vyhnout placení daní,  použít finanční prostředky z prodeje nemovitosti, ve které jste měli bydliště  krátce před jejím prodejem (teoreticky  byť 1 den), na  obstarání vlastní bytové potřeby. Podmínkou však je, že peníze získané z prodeje musíte použít na  obstarání své bytové potřeby, a to nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali, anebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům (z plánovaného prodeje) na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním (před samotným prodejem) – nejdříve ve zdaňovacím období bezprostředně zdaňovacímu období prodeje. Toto však jste povinni oznámit správci daně, a to  nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za dané zdaňovací období, ve kterém k získání prostředků prodejem došlo (jinak Váš nárok na osvobození od daně ani nevznikne).

Jak se daň vypočítává

Pokud už musíte platit daň, tak daňová povinnost se nevypočítává z prodejní ceny, ale z rozdílu mezi prodejní cenou a hodnotou, jakou měla nemovitost k datu darování/nabytí nemovitosti děděním. Ta si necháte vypočítat znalcem   podle cenového předpisu platného  v době darování. Ve výsledku tedy od prodejní ceny odečtete cenu určenou znalcem zpětně k datu nabytí dané nemovitosti, a z toho Vám vyjde částečný základ daně, který zároveň přičtěte a k základu daně ze závislé činnosti /z Vaší práce/ a výsledek daníte 15%, případně 23 %.

V roce 2024 se veškeré příjmy u fyzických nepodnikajících osob do výše 1 582 812,- Kč ročně danily 15% a část příjmů nad částku 1 582 812,- Kč se danila 23%.  UPDATE PROSINEC 2024:  Pro rok 2025 se limit zvýšil a se sazbou 23% se bude danit část  příjmů nad částku 1 676 052,- Kč.